空き家特例とは、相続した空き家を一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円までが控除される制度のことです。
通常、不動産を売却して譲渡所得（売却益）を得た場合、その譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
空き家特例が適用されれば相続人一人あたり3,000万円まで控除され、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税は課税されないということになります。
3,000万円が控除された場合の譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－3,000万円
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）は、譲渡所得に所有期間に応じた税率を掛けることで求められます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率

　1：短期譲渡所得税（所有期間が5年以下）：39.63%

　2：長期譲渡所得税（所有期間が5年超）：20.315%

空き家特例は節税効果も高くぜひ利用したい特例ですが、特例を受けるためにはいくつかの適用要件を満たすことが必要です。
次に空き家特例の適用要件をご紹介します。

家屋についての要件

　1：被相続人（亡くなった方）が相続開始直前まで居住していた家屋であること

　2：1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること

　3：マンション以外の家屋であること

　4：相続開始直前において被相続人以外に居住していた者がいないこと

　5：相続してから売却までに、家屋が事業や貸付、居住に利用されていないこと

家屋を解体し土地として売却した場合

　1：相続時から解体するまでの間、土地が事業や貸付、居住に利用されていないこと

　2：相続時から売却まで、土地が事業や貸付、居住に利用されていないこと

譲渡についての要件

　1：譲渡価格が1億円以下であること

　2：譲渡時に家屋が一定の耐震基準に適合していること

被相続人が老人ホームに入居していた場合

　1：被相続人が介護保険法の要介護認定などを受け、相続開始の直前まで老人ホームに入所していた場合

　2：被相続人が老人ホームに入所してから相続開始の直前まで、家屋が被相続人により一定の使用がなされ、事業や貸付、被相続人以外の居住に利用されていないこと

空き家特例は、相続開始から3年後の年末までに売却することが条件であることにも注意しましょう。