まずは、そもそも不動産の共有名義とは何なのか、なぜ売却が難しいとされているのかを解説します。

共有名義とは

共有名義とは、1つの不動産に対して、複数の所有者がいる状態のことです。
不動産が共有名義となるのは、以下のようなケースがあります。

　1：相続が発生して複数の相続人で相続した

　2：マイホームを購入したときに夫婦2人の名義にした

　3：二世帯住宅で親子の共有名義にした

名義人は、それぞれ個別に自分の持分に応じて登記します。
なお、1つの不動産に対して1人しか所有者がいないときには「単独名義」と呼ばれます。

持分割合とは

共有名義となった不動産では、名義人はそれぞれ「持分割合」が割り当てられます。
持分割合は、たとえば3人で共有しているからといって、それぞれに3分の1ずつ割り当てられるとは限りません。
状況によっては、1人に3分の2、残りの2人に6分の1ずつ割り当てられることもあります。
共有持分の割合は、そのまま不動産に対する権利の割合を表すのが特徴です。
そのためたとえば「リフォームには過半数の賛成が必要」とされた場合には、たとえ所有者が3人いたとしても、持分割合が3分の2の1人が賛成すれば「過半数が賛成した」とされます。
このように、共有名義の不動産である「共有不動産」においては、持分割合は非常に重要です。

共有名義の不動産の売却が難しい理由とは

共有名義の不動産の売却が難しいとされているのは、共有されている不動産の売却には、名義人全員の同意が必要とされているためです。
たとえば離婚に際し、不動産を売って現金化したいと考えても、夫婦の名義になっている場合には、どちらかが反対すると売却できません。
これは持分割合には関係ないとされていて、たとえば妻の持分割合が5分の1しかない場合でも、妻が反対すればその不動産は売却できないのです。
相続登記されないまま長く共有名義となっている不動産は、名義人の数が数十人になっているようなケースもあります。
なかには居場所がわからなかったり、海外に住んだりしている人もいるでしょう。
そのような状態になった不動産は、全員の同意を得るのが困難で、なかなか売却できない可能性があるのです。

共有名義の不動産を売却するには、以下の4つの方法があります。

①共有者全員の同意を得る

共有名義の不動産をもっとも平和的に売却する方法は、共有者全員の同意を得てすべてを売却することです。
これは名義人の数が少なく、なおかつ共有者間でトラブルがない場合におすすめの売却方法です。
離婚に際し、夫婦どちらも売却して現金化することに合意していたり、相続することになった不動産を、現金化して分け合うことを全員が希望しているような場合に適しています。

②自分の持分だけを売却する

共有名義となっている不動産であっても、自分の持分だけを売却するのには誰の許可も必要ありません。
しかし共有状態にある不動産は、所有権を共有しているのであり、たとえば土地のどこからどこまでが誰のもの、と定められているわけではありません。
そのため、自分の持分を明確に定めることは困難です。
そういった「持分」だけの購入を希望する人はほとんどいないと考えられることから、自分の持分のみ売却する場合はそういった不動産の買取をおこなう不動産会社に売ることをおすすめします。

③ほかの共有者に自分の持分を売却する

第三者に自分の持分を売却するのはかなり困難ですが、同じ不動産を共有しているほかの共有者に買い取ってもらうことは、売却方法の1つとなり得ます。
この方法は、たとえば離婚や相続に際し、共有者の誰か1人がそのまま不動産を所有したいと希望しているときに有効です。
売却した人は現金を得て、買い取った共有者は自分の持分を増やすことができます。
ただし、ほかにも共有者がいる場合、のちのち「どうしてあの人に売ったのか」とトラブルになる可能性がある点には注意しましょう。

④分筆して単独名義にして売却する

共有している不動産が土地だけである場合、土地を分ける「分筆」を持分割合に応じておこなえば、共有者それぞれの単独名義になるため、全員が自由に売却できるようになります。
ただし、土地を分筆するには、測量や所有権移転登記などをおこなう手間と時間、そしてコストがかかります。
また、土地が狭いケースでは、分筆することによってますます狭くなり、1人の人がもつ不動産の資産価値は相対的に減ってしまう可能性があります。
住宅を建てられないほどの面積になってしまうと、買い手を見つけるのも難しくなってしまうでしょう。

ここからは共有名義のまま不動産を売却するメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

共有名義のまま不動産売却するメリットは、以下の2点です。

①3,000万円特別控除が共有者ごとに適用される
不動産売却で利益が発生したときには、譲渡所得税が課せられます。
しかし売却したのがマイホームであった場合には、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。
この制度が適用されると、譲渡所得が3,000万円までは、実質的に譲渡所得税の負担がゼロになります。
共有名義の不動産の場合、この3,000万円特別控除がそれぞれの持分割合に応じて適用されるため、たとえば夫婦2人であれば、最高6,000万円まで控除されるようになるのがメリットです。

②希望しない条件で不動産を売却される心配がない
共有名義の不動産は、共有者全員の合意がなければ売却できないとされています。
そのため共有名義のまま不動産売却を進めると、自分が希望しない条件で不動産を売却されてしまう心配がありません。
たとえば名義人の1人が、早く売却したいからと、買主と安い値段で交渉を進めてしまうことがあります。
そんなときでも、売買契約書には名義人全員の署名・捺印が必要なので、納得のいかない内容での売却を防ぐことができるのです。

デメリット

共有名義で不動産売却を進めるデメリットは、以下の2つです。

①1人でも反対すると売却できない
共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
そのため、たった1人でも反対する人がいると、売却できなくなってしまいます。
最初は売却に同意しても、途中でトラブルが発生したり、気が変わったりすることは珍しくありません。
そんなとき、共有名義のまま売却を進めていると、頓挫してしまう可能性があるのです。

②売却によりほかの共有者との関係性が悪くなる可能性がある
自分の持分については、ほかの共有者に売却できます。
しかし、ほかの共有者に売却した場合、そのほかの共有者との関係性が悪くなる可能性があります。
買い取った共有者の持分割合が大きくなり、権利を主張できるようになってしまうかもしれないためです。
そうなると「なぜ売却した」「どうして自分に声をかけなかった」と別のトラブルに発展してしまうかもしれません。