抵当権とは住宅ローンを組む際に、土地や建物を担保にすることです。 ローン返済ができなくなった際には、金融機関は担保にした土地や建物を売却することによって返済してもらうことが可能です。 不動産に抵当権をつけたことを抵当権設定と言います。 抵当権が設定された不動産はローンが完済されることで抹消されます。 不動産は抵当権が抹消されないと自由に売却ができません。 ローン完済ができれば不動産売却が可能になるということです。

それではローン残債があったままでも売却できる３つの方法を、ご紹介します。

アンダーローン

居住している不動産の売却価格が、住宅ローン残債よりも上回る場合のことです。
不動産を売却することでローン完済と抵当権抹消が同時にできます。

アンダーローンの流れ

●住宅ローンの残債を調べる
●売却価格と売却時にかかる費用を調べる
●不動産会社と契約を交わし、売却活動をおこなう
●買主と売買契約を交わし、抵当権抹消も同時におこなう

リースバック

居住中の不動産を売却し、新たな買主と賃貸借契約を交わし、賃貸物件としてそのまま住むことです。

リースバックの流れ

●居住している不動産のリースバックを専門の会社に相談
●リースバック専門会社と売買契約を交わす
●次にリースバック専門会社を貸主として賃貸借契約を交わす
●毎月の賃料を支払いながらそのまま住む

オーバーローン

居住している不動産の売却価格が、住宅ローン残債よりも下回る場合はオーバーローンといいます。不動産を売却してもその資金ではローン完済が不可能であるということです。

オーバーローンの流れ

●売却価格や売却の際に必要な経費を調べる
●不動産会社と契約を交わし、売却活動をおこなう
●ローン残債の不足分をどうするか考える

オーバーローンによる売却方法

●不足分を貯蓄などの自己資金で充てて売却する
●新しく不動産を購入し、現在の住宅ローンと併せて組むことができる住み替えローンを利用する
●任意売却によって売却し、住宅ローン残債は毎月の支払いで返済する

とくに注意すべき点を解説します。

住み替えローンの利用時

新しい住まいを購入か、居住中の不動産売却かどちらを先行するか迷われるかと思います。
売却を先行することで、資金計画が立てやすくなるので売却を先行することをお勧めします。
仮に新しい住まいを購入しても売却ができないでいると二重ローンとなる可能性があるからです。

居住中の不動産の築年数

不動産の築年数によっては資産価値が下がり、売却価格にも影響があるので注意が必要です。
たとえば木造住宅だと築年数が20年以上の場合は更地よりも売却価格が低くなる可能性もあります。
ただし、古家をリノベーションするニーズも多いので売却の際は慎重に検討しましょう。